Funderingsherstel

Gouda zakt jaarlijks door de inklinkende veenbodem. Dat betekent dat de veen minder wordt doordat de veen uitdroogt. Door een slappe bodem in combinatie met een groot aantal oude (vooroorlogse) woningen zijn er in Gouda funderingsproblemen. Funderingsproblemen zijn er vooral in de wijken Kadenbuurt, Korte Akkeren, Kort Haarlem, Ouwe Gouwe, Nieuwe Park en de binnenstad. Woningen in deze wijken zijn vaak gefundeerd op houten palen of rechtstreeks op de bodem.

Een huiseigenaar is zelf verantwoordelijk voor zijn eigendommen en voor een goede staat van zijn woning, inclusief de fundering. In het bouwbesluit staat dat een constructie van een woning tegen de krachten moet kunnen die daar op inwerken. Gebouwen met een funderingsprobleem voldoen hier niet meer aan. In de woningwet staat dat een eigenaar een bouwwerk niet in een dergelijke staat mag laten komen, hebben of houden.

Problemen met de fundering zijn niet altijd zichtbaar, waardoor het moeilijk kan zijn om deze te herkennen. Toch zijn er een aantal signalen die een slechte fundering kunnen betekenen:

• Scheuren in de gevel, binnenmuren, vloeren of plafonds;
• Klemmende ramen of deuren;
• Scheefstand en/of verzakking;
• Scheve vloer;
• Groot hoogteverschil met de buren en/of de grond rond het huis;
• Vastgestelde funderingsproblemen in de buurt.

Weet u niet of de fundering van uw huis nog in goede staat is? Laat dan funderingsonderzoek uitvoeren. De onderzoekers kijken dan onder andere naar archiefgegevens en doen metingen aan het gebouw. Ook graven ze een aantal palen op en testen deze (steekproef). Op basis hiervan kan het onderzoeksbureau u vertellen wat de kwaliteit en resterende levensduur van uw fundering is. Op de website van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) staat een overzicht van officiële onderzoeksbureaus die werken volgens de landelijke richtlijn. Dit geeft u de zekerheid dat een onafhankelijk bureau het onderzoek uitvoert en het onderzoek voldoet aan de juiste kwaliteitseisen.

De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting en onderhoud van de openbare ruimte en moet daar ook regelmatig werkzaamheden verrichten. Deze werkzaamheden voert de gemeente zeer precies uit. Bij de uitvoering van bijvoorbeeld rioolprojecten nemen we van te voren de bouwkundige staat van de gebouwen op. Tijdens de uitvoering van de projectwerkzaamheden plaatsen we meters die trillingen en grondwaterstanden goed in de gaten houden. Maar de eigenaar blijft ook in dit geval verantwoordelijk om voor een goede kwaliteit van de fundering te zorgen. In de Woningwet staat namelijk dat de fundering van een woning sterk genoeg moet zijn om normale werkzaamheden in de openbare ruimte aan te kunnen.

De gemeente heeft geen aparte subsidieregeling om funderingsonderzoek en funderingsherstel te laten doen. Wel kunt u gebruik maken van het Funderingsloket Groene Hart waar u vragen over funderingen kunt stellen. Het funderingsloket kan u adviseren bij de organisatie van funderingsonderzoek en funderingsherstel. Ga hiervoor naar de website van het Funderingsloket Groene Hart.

Bij funderingsproblemen bij woningen met houten palen komt dit door:

Paalrot

Hierbij beschadigen schimmels de palen, waardoor deze wegrotten. Die schimmels ontstaan als de bovenkant van de palen hoger is dan het grondwater.

Beschadiging door bacteriën

Dit heet ook wel palenpest. De bacteriën beschadigen de buitenste schil van de paal onder water. Vooral grenen palen zijn hier gevoelig voor.

Negatieve kleef

Doordat de bodem zakt, gaat het gewicht van de zakkende bodemlagen aan de funderingspalen hangen en trekt de palen naar beneden.

Slecht uitgevoerd heiwerk

Hierbij zijn palen bijvoorbeeld niet diep genoeg of scheef geheid. Vaak is het een combinatie van factoren. Wanneer de fundering eigenlijk overbelast is, kunnen kleine trillingen al grote gevolgen hebben. De palen bezwijken en het gebouw zakt, gaat scheef staan en er komen scheuren in.

Bij funderingsproblemen bij woningen met een fundering direct op de bodem (staalfundering) komt dit door:

Inklinkende bodem

Als de bodem inklinkt (door droogte in elkaar zakt), zakt alles wat erop staat mee. Zolang dit goed verdeeld is over de bodem, is dit niet zo’n probleem. Als het gewicht niet goed verdeeld is, kan er schade ontstaan, zoals scheuren.

Te hoge belasting

Door de toevoeging van gewicht kan de bodem de extra belasting niet dragen en wordt de bodem samengedrukt (zetting).

Bij funderingsonderzoek kijken onderzoekers naar archiefgegevens en doen metingen aan het pand. Ook graven ze een aantal palen op en testen deze (steekproef). Op basis hiervan kan het onderzoeksbureau u vertellen wat de kwaliteit is en hoe lang uw fundering nog mee kan.

Een funderingsonderzoek bestaat uit:

• archiefonderzoek waarbij de onderzoekers kijken wat er over het gebouw bekend is en wat voor funderingsconstructie er aanwezig is. 

Ook doen zij een aantal metingen aan het gebouw zoals:

• de grondwaterstand;
• een lintvoegmeting waarbij ze de zakkingen die zijn ontstaan in kaart brengen ;
• een vloerveldmeting waarbij ze scheefstanden in kaart brengen ;
• controle of de muren nog waterpas staan;
• beoordeling van alle aanwezige scheuren binnen en buiten;
• graven van een aantal inspectieputten, afhankelijk van het aantal gebouwen in een bouwblok, zodat de onderzoekers bij de houten palen kunnen om hier proeven van te nemen en ze te testen. 

Dit valt meestal in een van de 3 volgende categorieën:

• De fundering gaat nog 0 tot 5 jaar mee (code rood). Dit betekent dat er binnenkort funderingsherstel nodig is. 
• De fundering gaat nog 5 tot 15 jaar mee (code oranje). Dit betekent dat er uiteindelijk funderingsherstel nodig en dat er misschien monitoring nodig is waarbij zakkingen en de grondwaterstand regelmatig gemeten worden. 
• De fundering gaat nog 20 tot 25 jaar mee ( code groen). Dit betekent een goede fundering waarbij geen maatregelen nodig zijn.

Wilt u ook een funderingsonderzoek laten uitvoeren? Op de website van het KCAF staat een overzicht van officiële onderzoeksbureaus die werken volgens de landelijke richtlijn. Dit geeft u de zekerheid dat een onafhankelijk bureau het onderzoek uitvoert en het onderzoek voldoet aan de juiste kwaliteitseisen.

Funderingsonderzoek kost ongeveer € 2.500 tot € 3.000 per gebouw. Als u met meerdere eigenaren tegelijkertijd onderzoek doet, kunnen de kosten lager worden. Vraag offertes aan bij onderzoeksbureaus voor de echte kosten voor uw gebouw. 

De meeste bouwblokken die voor 1970 zijn gebouwd, hebben gedeelde muren tussen de gebouwen. Dit heet een mandelige muur. Dat wil zeggen dat u de fundering ook deelt met uw buren. Alle gebouwen die een fundering delen, moeten samen worden onderzocht. Dit scheelt ook veel in de kosten omdat er dan minder inspectieputten nodig zijn. Ook funderingsherstel moet met het hele blok samen worden gedaan.

De conclusie van het funderingsonderzoek kan zijn dat u de fundering binnenkort moet laten vervangen. U moet de fundering dan laten herstellen. Dit kan op verschillende manieren. De manieren hebben verschillende kosten en brengen verschillende soorten overlast met zich mee. De herstelmethoden zijn vaak hetzelfde voor woningen met een paalfundering en woningen met een fundering op staal.

De meest gebruikte methoden zijn:

Tafelmethode

Hierbij wordt de begane grondvloer verwijderd, er worden palen geheid/geperst en over de nieuwe palen wordt een betonnen plaat gestort. Deze plaat wordt verbonden met de muren zodat het gebouw op een nieuwe tafel komt te staan. De begane grondvloer wordt hierbij dus vervangen door een nieuwe betonnen vloer. Het is ook mogelijk om de funderingsplaat onder de vloer aan te leggen om de overlast te beperken. De kruipruimte wordt dan eerst uitgegraven tot de gewenste diepte en daarna wordt de betonplaat aangelegd. Met deze methode is het mogelijk om gelijk een kelder te maken.

Palen via de muren

Hierbij worden de nieuwe palen via de bestaande muren geplaats. In de muren worden een sleuf uitgezaagd. Hierin wordt een stalen frame geplaatst en de paal wordt in segmenten naar beneden geperst. Als de paal op de juiste diepte is, wordt de paal vastgemaakt en de muur weer hersteld. Voordeel is dat de begane grondvloer kan blijven zitten. 

Palen met nieuwe betonbalk aan de buitenzijde

Hierbij worden eerst palen geheid/geperst langs de bestaande gevels. Hierop wordt een betonbalk gestort die doorloopt in de muren en zo het gebouw gaat dragen. Dit kan van buitenaf gedaan worden, maar je moet dan wel bij de muren kunnen komen. Dit kan eventueel ook in de kruipruimte gebeuren. Voordeel is dat de begane grondvloer kan blijven zitten en de overlast beperkt is.

Als u een herstelmethode kiest, is het belangrijk om te weten of de begane grond vloer er geheel of gedeeltelijk uit mag en of er voldoende kruipruimte onder de vloer is. Het KCAF heeft op zijn website een stappenplan waarin alle stappen staan om de fundering van uw woning te herstellen.

Funderingsherstel is duur. De kosten zijn afhankelijk van de manier waarop het herstel wordt uitgevoerd. Denk aan bedragen van € 60.000 tot € 80.000 voor een heel gebouw. Als er een VVE (Vereniging Van Eigenaren) is, dan worden de kosten verdeeld volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Het is belangrijk dat u het herstel laat uitvoeren door een bedrijf dat veel afweet van funderingsherstel. Het KCAF heeft een lijst met officiële herstelbedrijven.

De hoogte van het grondwater heeft invloed op uw fundering. Als het grondwater laag staat, kunnen houten palen droog komen te staan. Bij een fundering op staal veroorzaakt laag grondwater zettingen. Bij een te hoge grondwaterstand kan uw kruipruimte nat worden, uw tuin drassig worden en vocht in uw muren optrekken. De gemeente en het waterschap zijn verantwoordelijk voor het grondwater in de openbare ruimte. Een eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het grondwaterpeil op zijn eigen perceel.

Wat doet de gemeente?

De gemeente kan bij rioolvervanging infiltratievoorzieningen aanleggen om het grondwater in de openbare ruimte zo mogelijk te beïnvloeden om bijvoorbeeld schade aan gebouwen te voorkomen. De gemeente Gouda probeert om het grondwaterpeil in de openbare ruimte ongeveer net zo hoog te houden als het peil van het oppervlaktewater. Het waterschap beheert het peil van het oppervlaktewater. 

Infiltratieleidingen kunnen invloed hebben op het grondwaterpeil. Maar het is niet mogelijk om het helemaal te sturen. Lokale effecten zoals de aanwezigheid van bomen, regenval of eventueel ondoorlatende lagen in de bodem hebben invloed op de grondwaterstand. Door deze lokale effecten kan het peil van het grondwater afwijken van het peil van het oppervlaktewater. 

De verantwoordelijkheden van de gemeente staan in de wet vastgelegd. Op de website Riool en raad vindt u meer informatie.

Wat kan ik als eigenaar zelf doen?

U kunt ook zelf invloed uitoefenen op het grondwaterpeil op het eigen perceel om te voorkomen dat de fundering droog komt te staan.

Grondwatermaatregelen zijn alleen een goede oplossing als de fundering voldoende draagvermogen heeft en nog minstens 20 jaar mee kan. Bij grenenhouten palen met bacteriële beschadiging hebben grondwatermaatregelen geen zin. Het is mogelijk om een drainage-/infiltratieleiding aan te leggen, het liefst voor het hele bouwblok tegelijk. Deze leiding kan dan zorgen voor toevoer of afvoer van het grondwater. Het is in overleg met de gemeente mogelijk om dit aan te sluiten op het systeem in het openbaar gebied. Het kan zijn dat er nog aanvullende maatregelen nodig zijn. Het KCAF heeft een folder waarin een aantal voorbeeldprojecten staan.

Funderingsherstel is duur. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat u betrouwbare, volledige en up-to-date informatie heeft over de staat van de fundering. De verkoper en de verkoopmakelaar hebben mededelingsplicht. Zij moeten gebreken die bekend zijn, melden aan de koper. Funderingsproblemen zijn niet altijd bekend. In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering.

De koper heeft onderzoeksplicht en moet onder andere de staat van de woning onderzoeken. Hiervoor doen kopers vaak een bouwkundige keuring. Uit een bouwkundige keuring kan blijken dat er sprake is van verzakkingen en scheuren. Maar deze keuring kijkt niet naar de staat en de levensduur van de fundering. Daarvoor is uitgebreid funderingsonderzoek voor nodig.

Voldoen aan verplichting

Als huiseigenaar bent u verantwoordelijk voor de technische staat en het onderhoud van uw woning. De fundering hoort hier ook bij. Dat is vastgelegd in de woningwet. Door het uitvoeren van funderingsonderzoek en -herstel voldoet u aan uw verplichting. 

Behoud van de waarde van uw woning

Met een onderzoek en/of uitgevoerd herstel kunt u bij verkoop van uw woning, de koper goed informeren over de staat van uw woning. Dit voorkomt problemen achteraf. 

Fijner wonen

Een slechte fundering kan leiden tot andere problemen zoals optrekkend vocht in de woning en  wateroverlast. Met het herstel van de fundering pakt u deze problemen ook aan. 

Andere verbeteringen als aanleiding

Funderingsherstel kan ook aanleiding zijn om uw woning op het gebied van energiebesparing aan te pakken. Denk bijvoorbeeld aan vloerisolatie, vloer- of wandverwarming en gevelisolatie. Over de voordelen van een gecombineerde aanpak heeft het KCAF een brochure geschreven.